Ako je to s daňou z príjmu pri predaji nehnuteľnosti?

Predali  ste  nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok) a neviete, či máte platiť daň z príjmu?  Kedy podávate daňové priznanie a kedy nie?

Pre účely daňového priznania je dôležitý moment, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli do svojho vlastníctva.

Medzi najčastejšie spôsoby nadobudnutia nehnuteľnosti patrí:

• KÚPA,
• DAROVANIE,
• DEDENIE.

Vlastníkom nehnuteľnosti pri kúpnej zmluve, darovacej zmluve sa stávate vkladom do katastra nehnuteľnosti. Naopak, pri nadobudnutí nehnuteľnosti z dedičstva, sa vlastníkom stávate už smrťou poručiteľa. Ak sa rozhodnete takú nehnuteľnosť, ktorú ste teda kúpili, dostali darom alebo ste zdedili, PREDAŤ, máte povinnosť podať daňové priznanie a tento príjem zdaniť ako príjem z predaja nehnuteľnosti. NIE je oslobodený od dane z príjmov.

Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený? - ak vlastníte nehnuteľnosť, ktorú chcete predať viac ako 5 rokov.

Pre objasnenie bližšie:

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli v minulosti - KÚPOU

Ak ste vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, daň z príjmu neplatíte a zároveň Vám nevzniká povinnosť podať daňové priznanie. V prípade, že danú nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov, ste tento príjem povinný zdaniť a podať daňové priznanie.

Príjem z predaja - predajnú cenu, preukázateľne zaplatenú, je potrebné uviesť v najbližšom daňovom priznaní, teda do 31.03.2021, príp. lehotu na podanie daňového priznania si môžete predĺžiť do 30.06.2021. Príjem z predaja nehnuteľnosti a k nemu prislúchajúce výdavky uvediete v daňovom priznaní – tlačivo pre fyzické osoby, typ: B (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli (kúpili), zaplatíte daň z príjmov vo výške 19 % (zo základu dane do 37.163,36 € (čo je 176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane) a z príjmov nad 37.163,36 € je to 25 %. Okrem toho je tu pre Vás ešte jedna nepríjemná povinnosť, z príjmu z predaja nehnuteľnosti musíte platiť aj odvody do zdravotnej poisťovne. Z vymeriavacieho základu sa platí poistné vo výške 14%. V prípade, ak ste osoba so zdravotným postihnutím, sadzba poistného sa znižuje o polovicu – na 7% z vymeriavacieho základu. Koľko to bude presne, to Vám vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia na základe podaného daňového priznania.

PRÍKLAD na výpočet dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti: Predpokladajme, že v roku 2017 ste cez hypotekárny úver kúpili BYT za 100.000,- €. Začiatkom roka 2020, ste ho prostredníctvom realitnej kancelárie, predali za 130.000,- €. Byt ste zrekonštruovali za 20.000,- € (nová kuchynská linka, kúpeľňa, rozvody elektriny,...), zaplatené úroky pri úvere za 3 roky boli vo výške 1.230,- €, provízia realitnej kancelárie 3.900,- € (3 %). Keďže byt ste mali vo vlastníctve iba 3 roky, príjem z príjmu z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmu. V tomto prípade rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami je 4.870,- €  /130.000 – (100.000 + 20.000 +1.230 + 3.900)/, čiže daň zaplatíte vo výške 925,30 € (19 %).

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov stačí, ak daňové priznanie podá jeden z nich. Dosiahnuté príjmy z predaja nehnuteľnosti prináležia každému z manželov v rovnakom pomere. V tom istom pomere sa delia aj výdavky vynaložené, ak by každý si chcel podať daňové priznanie sám.

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z predaja nehnuteľnosti a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú medzi jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli – DAROM

Čo sa týka vlastníctva nehnuteľnosti, platí to isté ako pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou. Výdavkom pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti bude cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania a iné vynaložené výdavky na zhodnotenie nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli – DEDENÍM

V tomto prípade sú dôležité, jednak doba vlastníctva nehnuteľnosti poručiteľom a je potrebné rozlišovať aj to, či ide o predaj zdedenej nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) alebo dedením v nepriamom rade (sestra, brat, ujo..).

Uvediem na to na príklade:

Dedenie v priamom rade

Poznámka: Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda už smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

Dedenie v  nepriamom  rade

V auguste 2020 ste predali dom, ktorý ste nadobudli dedením po svojom ujovi v roku 2018 (ide o dedenie v nepriamom rade). Ujo (poručiteľ) kúpil chatu v roku 2005. Je síce pravda, že ujo vlastnil chatu viac ako 5 rokov, ale keďže ide o dedenie v nepriamom rade, tak v tomto prípade príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, pretože VY predávate chatu do piatich rokoch od jej nadobudnutia (po 2 rokoch od zdedenia).